Der Mietvertrag

Ein Mietvertrag für eine Immobilie ist ein rechtliches Dokument, das die Vereinbarungen zwischen einem Vermieter und einem Mieter in Bezug auf die Vermietung von Wohn- oder Gewerberäumen regelt. Dieser Vertrag ist von entscheidender Bedeutung, da er die Rechte und Pflichten beider Parteien während der Mietdauer festlegt. Hier sind einige wichtige Begriffe und Konzepte, die in einem solchen Mietvertrag auftauchen können:

Mietdauer

Die Mietdauer bezeichnet den Zeitraum, für den der Mietvertrag gültig ist. Dies kann eine bestimmte Anzahl von Monaten, Jahren oder sogar unbefristet sein. Die Mietdauer kann im Mietvertrag festgelegt werden.

Mietpreis (Miete)

Der Mietpreis, auch als Miete bezeichnet, ist der Betrag, den der Mieter dem Vermieter regelmäßig zahlt, um das Mietobjekt zu nutzen. Dieser Betrag wird in der Regel monatlich fällig und kann sich je nach Region und Marktbedingungen unterscheiden.

Kaution

Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter dem Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses zahlt. Sie dient dazu, eventuelle Schäden oder ausstehende Mietzahlungen abzudecken. Nach Beendigung des Mietverhältnisses wird die Kaution in der Regel abzüglich berechtigter Abzüge zurückgegeben.

Nebenkosten (Betriebskosten)

Nebenkosten sind zusätzliche monatliche Kosten, die über die Grundmiete hinausgehen und Ausgaben wie Heizung, Wasser, Strom, Müllabfuhr und die Wartung von Gemeinschaftseinrichtungen abdecken. Diese Kosten werden oft vom Mieter getragen, aber die Aufteilung sollte im Mietvertrag festgelegt sein.

Kündigungsfrist

Die Kündigungsfrist gibt an, wie viel Vorlaufzeit sowohl der Mieter als auch der Vermieter einhalten müssen, wenn sie den Mietvertrag beenden möchten. Die gesetzliche Kündigungsfrist kann je nach Rechtsordnung variieren.

Reparaturen und Instandhaltung

Der Mietvertrag sollte festlegen, welche Partei für Reparaturen und Instandhaltung verantwortlich ist. In der Regel ist der Vermieter für größere strukturelle Reparaturen verantwortlich, während der Mieter kleinere Reparaturen und Schönheitsreparaturen durchführt.

Haustierregelungen

Wenn Haustiere erlaubt sind, sollte der Mietvertrag die Bedingungen für die Haltung von Tieren, etwaige Kautionen und eventuelle Einschränkungen, wie beispielsweise Rasse oder Größe, festlegen.

Untervermietung

Der Mietvertrag kann Regelungen zur Untervermietung enthalten, die festlegen, ob und unter welchen Bedingungen der Mieter die Immobilie an Dritte untervermieten kann.

Zustand des Mietobjekts

Der Zustand der Immobilie bei Mietbeginn und die im Mietvertrag festgelegten Bedingungen sollten in einem Übergabeprotokoll dokumentiert werden, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Mieterrechte und -pflichten

Der Mietvertrag sollte die Rechte und Pflichten sowohl des Vermieters als auch des Mieters klar definieren, um Konflikte zu verhindern. Dazu gehören auch Regelungen zu Lärm, Renovierungen und anderen Verhaltensweisen.

Ein gut ausgearbeiteter Mietvertrag schützt die Interessen beider Parteien und schafft Klarheit über ihre Rechte und Pflichten. Es ist ratsam, einen Mietvertrag sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass er den örtlichen Gesetzen und den Bedürfnissen beider Parteien entspricht.

Typische Fehlinformationen über Miete

Nachmieter

Die Information, dass man als Mieter nur drei Nachmieter stellen muss, um dass Mietverhältnis jederzeit beenden zu können ist falsch. Denn die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten muss eingehalten werden. Es spielt vor dem Gesetzgeber keine Rolle, ob drei potenzielle Nachmieter dem Eigentümer vorgestellt werden. Nur bei Härtefällen, etwa aus Gesundheitsgründen oder bei einem Berufswechsel in eine andere Stadt, kann man vorzeitig aus der Wohnung. Dann reicht auch ein geeigneter Nachmieter.

Kein Widerrufsrecht

Auch gibt es von vielen Mietern die Vorstellung wenn der Mietvertrag unterschrieben ist, kann er den Mietvertrag innerhalb von 14 Tagen wieder kündigen. Es gibt bei Mietverträgen kein Widerrufsrecht wie bei Haustürkäufen oder Onlinegeschäften. Solange im Vertrag kein Rücktrittsrecht vereinbart ist, gilt ein unterschriebener Mietvertrag und ist für Mieter und Vermieter gesetzlich bindend. Möchte der Mieter doch nicht einziehen, muss er trotzdem die normale dreimonatige Kündigungsfrist einhalten und in dieser Zeit Miete zahlen. Der gesamte Vermietungsservice ist für Sie, als Vermieter kostenlos!

Kaution abwohnen

Ein Mieter darf die letzten drei Monate vor dem Auszug aus der Wohnung die Kaution nicht einfach abwohnen. Die Verrechnung der Kaution mit der Miete ist unzulässig. Die Kaution gilt als Sicherheitsleistung für eventuell noch entstehende Forderungen durch Schäden des Mieters oder durch einen höheren Verbrauch des Mieters bei den Nebenkosten, welche unter Umständen erst Monate nach Auszug fällig werden. Der Vermieter kann einen Teil der Kaution bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung einbehalten.

Zweitschlüssel des Vermieters

Der Vermieter oder die Hausverwaltung darf kein Zweitschlüssel haben, auch nicht für Notfälle. Denn der Vermieter darf ohne Wissen des Mieters keinen Schlüssel für die Mietwohnung aufbewahren. Weder der Vermieter, noch der Hausverwalter oder Immobilienmakler. Betritt der Vermieter ohne Wissen des Mieters die Mietwohnung, ist das Hausfriedensbruch und kann strafrechtlich verfolgt werden. Hat der Vermieter Schlüssel zurückbehalten, darf man die Schlösser auf Kosten des Vermieters austauschen.

Renovierung beim Auszug

Auch haben viele Mieter die falsche Information, dass Sie beim Auszug die Mietimmobilie nicht renovieren müssen, wenn Sie diese bereits beim Einzug renoviert haben. Wenn ein Mieter eine Wohnung renoviert, macht er dies freiwillig. Jede Renovierungsmaßnahme sollte deshalb mit dem Vermieter abgesprochen werden und dies sollten vertraglich festgehalten werden. Denn wenn im Vertrag eine Pflicht zur Renovierung bei Auszug vereinbart worden ist, muss diese eingehalten werden. Wenn man also selbst renoviert, sollte man als Mieter unbedingt eine schriftliche Regelung im Mietvertrag für den Auszug mit dem Vermieter vereinbaren. Eine solche Regelung, könnte zum Beispiel lauten: Beim Auszug durch den Mieter innerhalb der ersten 5 Jahre, muss der Mieter die Wohnung nicht renovieren. Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren tatsächlich unzählige Klauseln bezüglich Renovierungsklauseln in Mietverträgen für ungültig erklärt. Laut BGB sind Mieter verpflichtet, die Mietimmobilie in Ordnung zu halten und zu renovieren. Unzulässig sind laut BGH in jedem Fall feste Regelungen im Vertrag in regelmäßigen Abständen Schönheitsreparaturen als Mieter vornehmen zu müssen. Aus diesem Grund, ist eine allgemeine Regelung zur Renovierung in einem Mietvertrag einer genau zeitlich festgelegten Regelung mit festen Zeitvorgaben (z.B streichen von Fenstern und Türen nach 3 Jahren) vorzuziehen.

Mieterhöhung

Die Mieten können auch nicht wegen allgemeiner Preissteigerungen einfach erhöht werden. Mieterhöhungen können nur bei Modernisierung oder Angleichung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen. Das ist die Durchschnittsmiete am Wohnort, wie sie für vergleichbare Wohnungen bezahlt wird. Der Vermieter muss sich daran orientieren. Andere Gründe für eine Mieterhöhung sind nicht zulässig.

Zutritt

Auch ist der Vermieter nicht berechtigt, die Wohnung ohne Grund zu betreten. Zutritt muss ihm nur ermöglicht werden, wenn etwas kaputt ist, die Handwerker kommen oder die Verbrauchszähler abgelesen werden müssen. Sollte die Immobilie zum Verkauf stehen, darf der Vermieter mit dem Makler die Mietimmobilie betreten. Es müssen allerdings alle Besuche rechtzeitig beim Mieter vorher angemeldet werden.

Kauf von Inventar

Kaufverträge über Inventar zum Beispiel von Küche und Möbel des Vormieters sind oft versteckte Abstandszahlungen und nur eingeschränkt zulässig. Für diese Fälle bestimmt der Gesetzgeber, dass der Kaufvertrag über die Einrichtungsgegenstände insoweit unwirksam ist, als Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis stehen. Der Kaufpreis darf nicht mehr als 50 Prozent über dem Neuwert der Möbel liegen.